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Imobiliário de luxo português: o “porto seguro” dos investidores

Ao contrário do que seria de esperar, o contexto geopolítico e macroeconómico está a ter um impacto positivo no negócio imobiliário de luxo em Portugal. Muitas famílias olham para o investimento neste tipo de imóveis como forma de protegerem os rendimentos e poupanças contra a inflação, encarando o imobiliário residencial como uma “tábua salva vidas” contra uma possível crise. Quem o diz é Adriano Nogueira Pinto, Coordenador da DS PRIVATE, que faz um retrato positivo do setor. O mercado, diz, está “forte e de boa saúde”, além de ser visto como um “porto seguro”, sobretudo para os estrangeiros, quem mais está a investir ativamente neste segmento.





O responsável não tem dúvidas, por isso, que a procura por imóveis de luxo no país “vai continuar em alta nos próximos tempos”. E os norte-americanos vieram mesmo para ficar - são os investidores internacionais mais interessados em Portugal. Querem comprar casa em zonas de luxo e fazer delas habitação própria e permanente, para ficar a viver com a família. Os britânicos, alemães e franceses também se destacam no top de quem mais investe. Já os portugueses continuam ativos, ainda que o maior “boom” se tenha dado por altura da pandemia.

Sem surpresas, a localização e envolvente continuam a ser os maiores trunfos de um imóvel de luxo. E claro, as áreas, que se querem “generosas”. A tecnologia e domótica também desempenham um papel importante, assim como a segurança e o desempenho energético. Os centros urbanos, como Lisboa e Porto, continuam a ser mercados muito apetecíveis, mas há uma uma “crescente tendência a deslocalizar a procura para zonas menos urbanas, e por isso com possibilidade das casas possuírem outra dimensão e espaços exteriores aprazíveis onde se possa conjugar lazer e trabalho para vários membros da família”, de acordo com o especialista.

Nesta entrevista que agora reproduzimos na íntegra, o Coordenador da DS PRIVATE faz um balanço e avalia o comportamento do imobiliário de luxo português, perspetivando como é que o mercado de compra e venda deste tipo de imóveis vai evoluir.


O Grupo Decisões e Soluções decidiu apostar no segmento de imóveis de luxo em plena pandemia, com a criação da DS PRIVATE. Que balanço fazem da atividade até agora?

A criação da DS PRIVATE surgiu de forma natural e da vontade de criar uma marca especializada nesta área específica que é o imobiliário de luxo. O Grupo Decisões e Soluções tem quase 20 anos de experiência consolidada no mercado português e todas as suas marcas têm surgido de maneira orgânica, após percebermos que existe procura, por parte dos clientes por um determinado tipo de serviços. Com a DS PRIVATE não foi diferente, percebemos que existia interesse por um específico tipo de imóveis e decidimos apostar num serviço diferenciador, orientado para clientes com necessidades e padrões de exigência específicos.


Ao longo destes quase dois anos e meio de atividade, podemos fazer um balanço bastante positivo do trabalho que temos vindo a desenvolver e do crescimento sustentado, tanto ao nível da abertura de lojas, do portfólio de imóveis e, claro, do número crescente de clientes.

O facto de estarmos inseridos num segmento que não é tão exposto a ciclos económicos como os demais setores, também nos ajuda a obter estes resultados. Muitos investidores encontram neste segmento o “porto seguro” dos seus recursos económicos e pretendem continuar a investir.



Quantas agências têm neste momento?

Atualmente a DS PRIVATE tem já 24 lojas, entre inauguradas e em fase de abertura, todas elas com localizações estratégicas, e temos como objetivo abrir, pelo menos, mais oito lojas até ao final do ano.

Na DS PRIVATE apostamos num serviço personalizado e de excelência para com os nossos clientes e queremos estar onde estes precisam de nós, para isso, pretendemos estar distribuídos um pouco por todo o território nacional, com maior predominância nas maiores cidades do país e em zonas caracterizadas pelo maior valor do seu imobiliário e típicas pela procura e investimento no segmento do imobiliário de luxo. No entanto, acessíveis para que todos os que procuram os nossos serviços consigam chegar facilmente até nós, acedendo a um espaço físico nosso. Apesar de já fazermos muitos contactos via digital, continuamos a privilegiar o contacto pessoal com o nosso cliente, pois acreditamos que a experiência de compra é fundamental, principalmente quando estamos a falar deste segmento de mercado.


Quais os objetivos para os próximos anos?

Para além de ambicionarmos ser a marca de referência no mercado de imobiliário de luxo nacional, contamos que 2023 seja o ano em que daremos os primeiros passos rumo à expansão internacional, existindo já a intenção de investimento em aberturas de lojas na América do Norte, Central e do Sul, na Europa e no Dubai.

Como evoluiu o mercado de compra e venda de imóveis de luxo em Portugal?

As transações no mercado do imobiliário de luxo continuam a bater recordes impressionantes, ao contrário do que se fazia prever no início do período pandémico. Apesar do segmento do luxo não ser afetado pela crise económica, julgou-se que os investidores se iriam resguardar mais nesta fase. Ainda assim, o efeito foi precisamente o contrário, as pessoas começaram a valorizar mais as suas casas e houve uma crescente procura por imóveis nos centros urbanos por parte de investidores ou clientes com maior poder de compra. Já as famílias mais abastadas procuraram habitação nas zonas periféricas das cidades de Lisboa, Porto e Coimbra, sendo evidente a procura crescente pelas zonas do interior do país, por imóveis com grandes áreas e espaços exteriores.



Todavia, o maior crescimento deu-se com o investimento vindo de fora. Portugal tornou-se bastante atrativo para investimento internacional, principalmente para investidores norte-americanos e canadianos. O nosso país é bastante atrativo do ponto de vista financeiro, tendo em conta o valor comercial dos imóveis, mesmo no segmento de luxo, e os benefícios fiscais de que os investidores estrangeiros podem usufruir são apelativos. Para além destas razões, o nosso país é muito apetecível para viver do ponto de vista da segurança, do clima, da paisagem, da hospitalidade, possuindo ainda enorme atratividade para várias latitudes. também nos serviços de ensino superior e nos próprios serviços de saúde.

Podemos afirmar que Portugal continua a ser um excelente país para investimento e, também, que o mercado de luxo está forte, de boa saúde e recomenda-se.

Que tipos de imóveis são mais procurados? E onde?

Os imóveis mais procurados correspondem sempre a imóveis novos ou reabilitados, onde os acabamentos de excelência aliados à tecnologia, como a domótica e comportamentos térmicos e acústicos de excelência, sobressaem e se traduzem em conforto de utilização e sensação de diferenciação relevantes. Por outro lado, nas grandes cidades são privilegiados imóveis com excelentes áreas e condições de conforto como espaços verdes, piscina e outros elementos de utilização ao ar livre. Registamos igualmente que muitos preferem mesmo vivendas, em alguns casos, em zonas mais limítrofes das grandes cidades pelas condições aportadas ao nível das áreas e privacidade.

Naturalmente que a procura pelos maiores centros urbanos como Lisboa e Porto, continuam a ser de elevado interesse. No entanto, a pandemia trouxe à grande maioria das pessoas uma leitura diferente do que é viver numa casa onde se possa também trabalhar, recriando-se por isso a habitação que conjuga espaço habitacional de qualidade com a possibilidade de vários membros da família trabalharem e estudarem sem que isso possa ser um problema. Há uma crescente tendência a deslocalizar a procura para zonas menos urbanas, e por isso com possibilidade das casas possuírem outra dimensão e espaços exteriores aprazíveis onde se possa conjugar lazer e trabalho para vários membros da família. Portugal acaba por ser um país pequeno, servido por excelentes estradas e com uma cobertura de rede excelente que permite encurtar distâncias, sejam elas físicas, sejam elas digitais.


Que características são mais valorizadas pelos compradores?

Na hora de adquirir um imóvel, uma das questões mais valorizadas pelos investidores é a localização e toda a envolvente do imóvel, principalmente quando falamos de imóveis de luxo, onde os compradores procuram toda uma experiência que engloba a envolvente, os acessos, as atrações nas proximidades, a paisagem, a vizinhança, todos estes aspetos pesam na decisão. Outro aspeto muito valorizado são as áreas generosas, para além das divisões, com destaque para as cozinhas e salas. O espaço exterior é também cada vez mais uma exigência dos investidores.

A segurança e a certificação energética também são aspetos muito importantes para os compradores que optam, por isso mesmo, por condomínios que oferecem vigilância constante e que exigem conhecer o desempenho energético da habitação ou do edifício no qual o imóvel está inserido.


E qual o perfil de investidores? Mais estrangeiros ou nacionais?

Neste momento, a maior percentagem de investidores neste segmento de mercado vem do estrangeiro, sendo os norte-americanos os que mais investem em Portugal. Os britânicos, alemães e franceses destacam-se também no top dos que mais compram imóveis de luxo em Portugal. Os portugueses também continuam bastante ativos, no entanto, o maior “boom” pela procura de imóveis de luxo decorreu durante o período da pandemia, encontrando-se agora mais estabilizado. Neste momento, os investidores portugueses de segmentos mais altos procuram, sobretudo, imóveis únicos e exclusivos que lhes proporcionem uma experiência de luxo completa.



Existem, no entanto, zonas do país, como por exemplo a Ilha da Madeira e o Algarve, onde registamos uma procura quase exclusiva por parte de investidores estrangeiros que valorizam, principalmente, o clima, a gastronomia, a paisagem e a qualidade de vida única que a “Pérola do Atlântico”, e também, as zonas exclusivas da Ria Formosa, podem proporcionar.


Procuram mais habitação própria e permanente, segunda habitação, como investimento…?

Depende muito do tipo de investidor, os portugueses tanto procuram imóveis de luxo para habitação própria como para segunda habitação, para férias e, normalmente, no interior do país. Já os investidores estrangeiros, depende da sua origem e da fase de vida que estão a atravessar:

  • Os investidores europeus mais jovens procuram uma fonte segura de investimento com hipótese de rentabilizar o negócio e procuram, por isso, habitações luxuosas que podem arrendar a longo prazo ou para períodos de férias.

  • Já os clientes norte-americanos querem comprar um imóvel numa zona luxuosa e fazer dele a sua habitação, desejam instalar-se com a família e ficar a viver em Portugal, principalmente se estiverem perto da idade da reforma. Muitos investidores, principalmente norte-americanos e canadianos, procuram investir no nosso país para trabalhar remotamente, tendo os filhos em idade escolar, principalmente quando estes estão perto de ingressar no ensino superior.

Quando comparado com os seus países de origem, Portugal proporciona grandes condições seja ao nível do ensino público, seja no privado, já para não falar no serviço de saúde que o nosso sistema de saúde oferece, quer na qualidade, quer no preço simbólico, fatores muito atrativos para este público.

Evidentemente, que o tópico da segurança é outro aspeto altamente valorizado por estes investidores que escolhem o nosso país. Por outro lado, o posicionamento geoestratégico de Portugal na Europa, apenas a duas horas de distância das principais capitais europeias, é outro aspeto amplamente valorizado pela grande maioria dos investidores internacionais.



O contexto geopolítico e macroeconómico está a impactar de alguma forma este segmento?

Diria que se existe um impacto, mas ao contrário do que seria expectável, é um impacto positivo. As famílias começaram a investir neste tipo de imóveis de modo a protegerem os seus rendimentos contra a inflação. Existe uma crescente preocupação por parte destes clientes com a possibilidade de haver uma recessão a curto prazo e veem no setor imobiliário residencial a sua “tábua salva vidas” contra a crise.



Quem tem, neste momento, alguma possibilidade de investimento, tem no setor imobiliário uma oportunidade de rentabilizar as suas poupanças. Em termos práticos, um investidor com um milhão de euros disponíveis na conta, com uma inflação de 7%, vai perder 5 mil euros por mês se não aplicar este montante num ativo rentável. Isto acontece em Portugal e noutros países que estão a passar pelo mesmo dilema da inflação, e que veem no nosso país uma boa oportunidade de investimento a um preço muito mais baixo quando comparado com os seus países de origem. Tudo indica, portanto, que a procura por imóveis de luxo vai continuar em alta nos próximos tempos.


Como evoluíram os preços deste tipo de imóveis?

O mercado imobiliário está bastante inflacionado em Portugal. Quando comparamos o preço do metro quadrado no nosso país com o praticado em fevereiro do ano passado, podemos observar que este sofreu um aumento de cerca de 6%. Os imóveis de luxo não são exceção e os seus preços subiram proporcionalmente aos valores que estão a ser praticados no mercado. Neste momento o preço médio de venda de um imóvel do segmento do imobiliário de luxo em Portugal é de 1,7 milhões de euros.

No entanto, dou o exemplo da Quinta do Lago e Vale do Lobo. Aqui, dependendo da localização e das características do imóvel, por exemplo, como a existência de campo de golfe e/ou vista para o mar, os preços por metro quadrado podem variar entre os 5 mil euros e os 7 mil euros. Quem procura casa nesta zona, privilegia moradias, áreas amplas, com três a cinco quartos, proximidade com a zona balnear e campos de golfe. Nesta localização, uma moradia com quatro quartos pode custar entre 1,2 milhões de euro e 8 milhões de euros.



Quanto falamos na capital, Lisboa, Cascais e Estoril, são as áreas mais desejadas, enquanto que no centro de Lisboa o maior interesse recai na zona do Parque das Nações, Restelo e na zona centro, com incidência no Chiado, Príncipe Real e Avenida da Liberdade, esta última com particular aumento na procura para habitação permanente. No Estoril, a maioria dos imóveis são moradias e os preços podem variar muito, uma casa com dois quartos pode custar entre os 180 mil euros e os 1,8 milhões euros. Para um imóvel com quatro quartos os valores oscilam entre os 400 mil euros e os 4 milhões de euros. Já em Cascais, a oferta abrange apartamentos e moradias, e aqui os valores de uma casa de tipologia T2 podem variar entre os 550 mil euros e os 1,5 milhões de euros, enquanto que um T4 começa nos 350 mil euros e pode alcançar os 4,35 milhões euros. Os locais de maior procura são a Quinta da Marinha e o centro histórico da vila de Cascais, sendo a oferta mais reduzida nesta última zona, logo, o valor também é mais inflacionado.


Fonte: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/04/18/57523-imobiliario-de-luxo-portugues-o-porto-seguro-dos-investidores



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